Guia de cooperatives de vivenda en règim de cessió d’ús

1. Per què parlar de cooperatives de vivenda hui

Parlar de cooperatives de vivenda hui no és un capritx ideològic ni una moda importada. És una resposta tardana a una situació que fa anys que ha deixat de ser conjuntural. A la Comunitat Valenciana, l’emergència residencial no és un eslògan: és una combinació persistent d’augment de preus, precarització de trajectòries vitals, expulsió de població dels nuclis urbans i incapacitat del sistema públic per oferir alternatives estables. El problema no és només que la vivenda siga cara, sinó que s’ha tornat imprevisible. I la imprevisibilitat, en termes de vida quotidiana, és devastadora.

El mercat de compra funciona amb una lògica d’endeutament a llarg termini que ja no encaixa amb trajectòries laborals fragmentades, ingressos inestables i cicles vitals més llargs i canviants. Comprar vivenda exigeix una capacitat d’anticipació econòmica que molta gent simplement no té, encara que treballe. El lloguer, per la seua banda, ha deixat de ser una etapa transitòria per convertir-se en una trampa estructural: contractes curts, pujades constants, inseguretat residencial i absència de drets reals sobre l’espai habitat. El resultat és una generació sencera instal·lada en la provisionalitat, sense capacitat d’arrelament ni planificació.

A aquest escenari s’hi afegeixen factors específics del territori. La pressió turística, la conversió de vivendes en actius d’inversió, la concentració de propietat i l’escassetat de parc públic han tensionat especialment les ciutats i zones costaneres. La vivenda ha deixat de respondre a una funció social prioritària i ha passat a operar com un producte financer més, sotmés a rendibilitats, expectatives i dinàmiques globals que ignoren completament les necessitats locals.

És en aquest context on la cessió d’ús deixa de sonar a utopia amable i comença a aparéixer com una eina política i comunitària amb sentit. No perquè resolga tot, sinó perquè ataca el nucli del problema: la mercantilització extrema de l’habitatge. La cooperativa en cessió d’ús separa l’accés a la vivenda de l’acumulació patrimonial. No elimina el cost, però elimina l’especulació. No promet propietat individual, però garanteix estabilitat, ús indefinit i control col·lectiu.

Entendre la vivenda com un dret d’ús i no com un actiu financer implica un canvi cultural profund. Vol dir assumir que viure bé no ha d’estar vinculat a revaloritzar un bé immobiliari. Que l’èxit vital no passa necessàriament per acumular metres quadrats en propietat. Que l’habitatge pot ser un espai de vida i comunitat, no un instrument d’extracció de rendes. Aquest canvi no és espontani ni neutre. És polític, encara que es disfrace de solució tècnica.

Les cooperatives de vivenda no apareixen perquè el sistema funcione, sinó perquè falla. I apareixen com una forma d’autoorganització que posa límits allà on el mercat no en posa cap. No són una renúncia, sinó una redefinició de prioritats. En un context d’emergència residencial crònica, continuar pensant només en compra o lloguer no és realisme: és inèrcia. La cessió d’ús obri un tercer espai que no substitueix els altres dos, però els qüestiona. I això, precisament això, és el que la fa necessària hui.

2. Què és una cooperativa de vivenda en cessió d’ús

Una cooperativa de vivenda en règim de cessió d’ús és una estructura jurídica i social pensada per garantir l’accés estable a un habitatge sense convertir-lo en un bé especulatiu. La cooperativa és la propietària de l’edifici o del conjunt residencial, i les persones que hi viuen no en són propietàries individuals, sinó sòcies de l’entitat. A canvi d’una aportació inicial i d’una quota periòdica destinada a cobrir costos reals, cada sòcia obté un dret d’ús sobre un habitatge concret, amb caràcter estable i indefinit mentre mantinga la condició de sòcia.

Aquesta diferència aparentment senzilla ho canvia tot. En la cessió d’ús, la vivenda no es compra ni es lloga. S’utilitza. No forma part del patrimoni individual, no es pot vendre al mercat ni heretar com a actiu immobiliari. El valor es manté dins de la cooperativa i es protegeix col·lectivament. El dret que es transmet no és la propietat, sinó l’ús, i ho fa amb regles que eviten l’especulació i l’enriquiment privat a costa d’un bé essencial.

El model es diferencia clarament de la promoció cooperativa tradicional. En aquesta, la cooperativa és habitualment un instrument temporal per construir habitatges que, un cop finalitzats, passen a ser propietat privada de les persones sòcies. La cooperativa es dissol o queda buida de funció social. En la cessió d’ús, en canvi, la cooperativa no desapareix mai. És l’estructura permanent que garanteix la continuïtat del projecte, la conservació de l’edifici i el compliment dels principis fundacionals. No hi ha adjudicació en propietat ni repartiment patrimonial final.

Tampoc es pot assimilar al lloguer, encara que sovint es presente així per simplificar. En el lloguer, la persona usuària ocupa un habitatge que pertany a un tercer, amb un contracte temporal, una relació asimètrica i una capacitat molt limitada d’incidir en les condicions de vida. En la cessió d’ús, la relació és radicalment diferent: les persones usuàries són alhora copropietàries col·lectives del projecte, participen en les decisions i tenen garanties d’estabilitat que el lloguer no pot oferir. No hi ha un propietari extern que busque rendibilitat, sinó una comunitat que gestiona un bé comú.

La propietat col·lectiva és el pilar central del model. És el que permet blindar els habitatges davant la venda, la pressió del mercat o els canvis especulatius. Aquesta propietat no és abstracta ni simbòlica: es concreta en estatuts, límits a la transmissió del dret d’ús, mecanismes de retorn de les aportacions i sistemes de governança democràtica. La cooperativa no acumula valor per repartir-lo, sinó per garantir la sostenibilitat del projecte en el temps.

El dret d’ús indefinit és l’altra peça clau. No es tracta d’un dret precari ni condicionat a renovacions periòdiques. Mentre la persona complisca les seues obligacions com a sòcia i respecte les normes col·lectives, pot viure-hi sense data de caducitat. Aquesta estabilitat permet construir projectes vitals, comunitaris i familiars amb una seguretat que avui és excepcional fora de la propietat privada.

La transmissió no especulativa assegura que, quan una persona decideix marxar, no s’emporte cap plusvàlua immobiliària. Recupera, amb criteris establerts prèviament, les seues aportacions actualitzades segons regles conegudes, però no el guany que podria generar el mercat. El valor creat col·lectivament queda dins del projecte per a les següents persones sòcies.

El paper de la persona sòcia usuària és actiu per definició. No és clienta ni beneficiària passiva. És corresponsable del funcionament del projecte, participa en les decisions, assumeix drets i deures i contribueix a la sostenibilitat econòmica i humana de la cooperativa. Viure en cessió d’ús no és només una forma diferent d’accedir a una vivenda, sinó una manera distinta d’entendre la relació entre habitatge, comunitat i responsabilitat compartida.

3. Principis cooperatius aplicats a la vivenda

Democràcia interna i presa de decisions

La vivenda cooperativa parteix d’un principi bàsic: qui hi viu decideix. Les decisions rellevants no es deleguen en propietaris externs ni en lògiques de mercat, sinó que es prenen col·lectivament, amb mecanismes democràtics clars i transparents. Això implica informació compartida, deliberació i responsabilitat en el vot. La democràcia interna no és només un procediment, és una pràctica quotidiana que construeix comunitat i evita la concentració de poder.

Autogestió i coresponsabilitat

L’autogestió no significa improvisació, sinó capacitat organitzativa col·lectiva. Les persones sòcies assumeixen la gestió de la vivenda com un projecte comú: manteniment, normes de convivència, sostenibilitat econòmica i relació amb l’entorn. La coresponsabilitat substitueix la lògica del client per la del participant. Ningú “consumeix” vivenda, es comparteix un projecte vital que requereix implicació i cura.

Arrelament al territori

La vivenda cooperativa no és un actiu deslocalitzable. Està pensada per arrelar persones al territori, no per facilitar mobilitat especulativa. Això es tradueix en relació amb el barri o el poble, amb el teixit associatiu, amb els serveis públics i amb la vida comunitària. L’arrelament dona estabilitat i sentit, i protegeix la vivenda de convertir-se en mercaderia volàtil sotmesa a cicles especulatius.

Absència d’ànim de lucre i límits a l’enriquiment individual

Un principi clau és que la vivenda no s’utilitza per generar benefici privat. No hi ha revalorització especulativa ni apropiació individual de guanys col·lectius. Els possibles excedents es reinverteixen en el projecte o en finalitats socials. Els límits a l’enriquiment individual garanteixen que l’accés a la vivenda no depenga de la capacitat d’especular, sinó de la necessitat i del compromís amb el projecte comú.

Funció social de la vivenda

La vivenda cooperativa entén l’habitatge com un dret i una funció social, no com un producte financer. Ha de garantir estabilitat, assequibilitat, seguretat i dignitat al llarg del temps. Aquest enfocament protegeix les persones de l’expulsió, de l’endeutament excessiu i de la incertesa del mercat. Posar la funció social al centre implica que totes les decisions, des del disseny fins a la gestió econòmica, es prenen pensant en el benestar col·lectiu present i futur.

4. Marc jurídic bàsic en l’àmbit valencià

Forma jurídica de la cooperativa

A la Comunitat Valenciana, els projectes de vivenda en cessió d’ús s’articulen habitualment mitjançant cooperatives de vivendes. Es tracta d’entitats de base associativa, amb personalitat jurídica pròpia, creades per satisfer necessitats comunes de les persones sòcies, no per a obtenir benefici mercantil. La cooperativa és la titular de l’immoble i les persones sòcies en tenen el dret d’ús, no la propietat individual.

Normativa autonòmica aplicable

El marc normatiu principal és el Text Refós de la Llei de cooperatives de la Comunitat Valenciana (Decret Legislatiu 2/2015), que regula la constitució, funcionament, òrgans socials, règim econòmic i drets i deures de les persones sòcies. Aquesta norma permet explícitament cooperatives de vivendes amb fórmules no especulatives i estableix el principi de gestió democràtica, absència d’ànim de lucre i destinació dels excedents.

En matèria d’habitatge, també és rellevant la Llei 2/2017 de la Generalitat, per la funció social de l’habitatge, que reforça la idea de l’habitatge com a dret i condiciona l’ús de la vivenda a finalitats socials, un enfocament coherent amb el model cooperatiu.

Relació amb la legislació estatal en matèria de vivenda i cooperativisme

La normativa autonòmica conviu amb el marc estatal. En cooperativisme, la legislació valenciana té competència pròpia, sempre respectant els principis generals del dret mercantil i associatiu estatal.

En habitatge, la Llei estatal 12/2023 pel dret a l’habitatge incideix indirectament en les cooperatives, especialment en qüestions com zones tensionades, protecció de residents, regulació del mercat i reforç de la funció social de l’habitatge. Les cooperatives en cessió d’ús solen encaixar bé en aquest marc perquè no operen com a actors especulatius.

Contractes de cessió d’ús

La relació entre la cooperativa i cada persona sòcia s’articula mitjançant un contracte de cessió d’ús. Aquest contracte no és un arrendament clàssic ni una compravenda. Reconeix un dret d’ús estable i indefinit mentre es mantinga la condició de sòcia i es complisquen les obligacions.

El contracte regula l’aportació inicial, la quota periòdica, les condicions d’ús, transmissió limitada del dret, causes de baixa i retorn de les aportacions. El seu objectiu és garantir estabilitat residencial sense generar mercat secundari ni plusvàlues individuals.

Drets i deures legals de les persones sòcies

Les persones sòcies tenen dret a participar en la presa de decisions, a l’ús de la vivenda en condicions dignes i estables, a la informació econòmica i a recuperar les aportacions en cas de baixa segons el que establisquen els estatuts.

Alhora, tenen el deure de complir els acords socials, contribuir econòmicament al sosteniment del projecte, fer un ús responsable de la vivenda i respectar les normes de convivència. Jurídicament, no són consumidores d’un servei, sinó corresponsables d’una entitat col·lectiva. Aquest canvi de rol és clau: la seguretat residencial no ve d’un títol de propietat individual, sinó d’un marc jurídic col·lectiu pensat per protegir el dret a viure-hi a llarg termini.

5. Accés al sòl

Sòl públic en cessió o concessió administrativa

Una de les vies més coherents amb el model cooperatiu és l’accés a sòl públic mitjançant cessió d’ús o concessió administrativa a llarg termini. L’administració manté la titularitat del sòl i la cooperativa desenvolupa el projecte de vivenda amb finalitat social. Aquest esquema redueix el cost inicial, blinda el caràcter no especulatiu i assegura retorn social.

La clau és la durada suficient de la concessió per garantir estabilitat residencial i viabilitat financera. Sense horitzó llarg, el projecte queda debilitat.

Sòl privat i fórmules de compra col·lectiva

Quan el sòl és privat, l’opció habitual és la compra col·lectiva per part de la cooperativa. Això exigeix capital inicial, capacitat d’endeutament col·lectiu i una estructura jurídica clara. El risc principal és pagar preus de mercat inflats que comprometen l’accessibilitat futura.

Per reduir-lo, convé negociar directament amb propietaris que busquen estabilitat i projecte a llarg termini, no màxima rendibilitat immediata. També explorar sòl infrautilitzat o edificis a rehabilitar amb condicions assumibles.

Convenis amb ajuntaments

Els convenis de col·laboració amb ajuntaments són una eina clau. Permeten adaptar el projecte a necessitats locals concretes i encaixar-lo en polítiques d’habitatge, joventut o cohesió social.

Un bon conveni defineix clarament objectius socials, durada, condicions econòmiques, criteris d’accés i mecanismes de seguiment. No hauria de dependre de voluntarismes polítics puntuals, sinó quedar ben fonamentat jurídicament.

Obstacles habituals i com abordar-los

Els obstacles més freqüents són la manca de sòl disponible, la desconfiança institucional davant models no especulatius, la rigidesa administrativa i els terminis llargs. També la competència amb actors immobiliaris amb més capacitat financera.

Per abordar-los cal projecte sòlid, assessorament tècnic i jurídic des del principi, discurs clar sobre funció social i capacitat de demostrar viabilitat econòmica. La improvisació penalitza molt en aquest punt.

Criteris per a negociar amb l’administració

Negociar amb l’administració no és demanar favors, és alinear interessos públics. Cal presentar la cooperativa com a aliada per garantir dret a l’habitatge, arrelament i estabilitat social.

Funciona millor posar sobre la taula compromisos concrets: límits de quotes, criteris d’accés, durada, retorn social, sostenibilitat ambiental i governança democràtica. L’administració respon millor a projectes clars, replicables i amb impacte mesurable que a discursos genèrics. En l’accés al sòl, el rigor i la coherència pesen més que l’entusiasme.

6. Model econòmic i finançament

Aportacions inicials de les sòcies

El projecte de vivenda cooperativa es construeix sobre aportacions inicials que no són una entrada per comprar, sinó capital social per fer possible el projecte col·lectiu. Aquestes aportacions serveixen per adquirir o accedir al sòl, afrontar despeses tècniques, iniciar l’obra o la rehabilitació i reforçar la solvència davant entitats finançadores.

Han d’estar dimensionades amb criteris d’accessibilitat, evitant barreres d’entrada excessives, i amb mecanismes clars de retorn en cas de baixa, sense plusvàlues ni especulació. L’objectiu no és immobilitzar estalvis, sinó garantir compromís i viabilitat.

Quotes mensuals

Les quotes mensuals substitueixen el lloguer de mercat. Cobreixen amortització del finançament, manteniment, assegurances, fons de reserva i gestió comuna. El criteri central és l’estabilitat: quotes previsibles, ajustades a costos reals i protegides de fluctuacions especulatives.

La quota no compra propietat, compra seguretat residencial. Això permet planificació vital a llarg termini i redueix la vulnerabilitat davant pujades de preus externes.

Finançament ètic i cooperatiu

El finançament ha de ser coherent amb el model. Les cooperatives de vivenda solen recórrer a entitats de finançament ètic i cooperatiu, que entenen el projecte com una iniciativa social amb retorn comunitari, no com una operació immobiliària convencional.

Aquest tipus de finançament valora la governança democràtica, la funció social i la sostenibilitat abans que la rendibilitat a curt termini. També sol oferir condicions més alineades amb horitzons llargs i estabilitat.

Paper de la banca pública i alternativa

La banca pública i les entitats alternatives poden jugar un paper clau, especialment en projectes amb sòl públic o convenis institucionals. Poden facilitar crèdit a llarg termini, avals, o instruments híbrids adaptats a la lògica cooperativa.

El repte és superar models d’avaluació pensats per a promoció privada. Això exigeix pedagogia, documentació sòlida i capacitat de demostrar que el risc real és menor gràcies a l’estabilitat del projecte i a l’absència d’especulació.

Sostenibilitat econòmica a llarg termini

Un projecte viable no és el que entra en pressupost el primer any, sinó el que es manté dècades sense tensions estructurals. Això implica preveure fons de reserva, manteniment preventiu, eficiència energètica i capacitat d’absorbir imprevistos sense traslladar-los de manera abrupta a les sòcies.

La sostenibilitat econòmica va lligada a la sostenibilitat social: comunitats estables, implicades i amb capacitat de decisió resisteixen millor les crisis.

Control de costos i transparència

La transparència no és un valor afegit, és una condició de funcionament. Pressupostos clars, informació accessible, comptes auditables i decisions econòmiques col·lectives eviten conflictes i concentració de poder.

El control de costos no significa precaritzar, sinó ajustar, prioritzar i decidir amb informació. En un model cooperatiu, cada decisió econòmica és també una decisió política sobre quin tipus de vivenda i de comunitat es vol sostenir en el temps.

7. Disseny del projecte residencial

Dimensionament del projecte

El dimensionament no és només una qüestió tècnica, és una decisió social. Projectes massa grans tendeixen a perdre cohesió i dificulten la presa de decisions democràtica; projectes massa menuts poden tindre problemes de viabilitat econòmica i de sostenibilitat en el temps. Cal trobar un equilibri que permeta comunitat real, gestió assumible i diversitat de perfils. El nombre d’habitatges ha d’estar alineat amb la capacitat d’autogestió del grup i amb el context urbà o territorial on s’insereix el projecte.

Tipologies d’habitatge

Les tipologies han de respondre a necessitats vitals diverses i canviants, no a un model familiar únic. Habitatges de diferents mides, possibilitat d’adaptació al llarg del temps i criteris d’accessibilitat universal són elements clau. El disseny ha de permetre viure amb dignitat en diferents etapes de la vida sense obligar a abandonar el projecte. L’objectiu no és maximitzar metres quadrats privats, sinó garantir funcionalitat, confort i flexibilitat.

Espais comuns i vida comunitària

Els espais comuns no són un complement estètic, són una peça central del model cooperatiu. Sales polivalents, espais de trobada, zones de cures compartides, bugaderies, espais exteriors o horts urbans reforcen la vida comunitària i redueixen la necessitat de duplicar serveis dins de cada habitatge.

El disseny d’aquests espais ha de facilitar l’ús real, no només la declaració d’intencions. Espais visibles, accessibles i ben integrats fomenten relacions quotidianes, coresponsabilitat i suport mutu.

Eficiència energètica i sostenibilitat ambiental

La sostenibilitat no pot quedar relegada a certificacions. Ha d’estar integrada des de l’inici del projecte. Orientació adequada, aïllaments eficients, sistemes passius de climatització, energies renovables, gestió de l’aigua i materials de baix impacte redueixen costos a llarg termini i milloren la qualitat de vida.

Invertir en eficiència energètica no és un sobrecost, és una decisió estructural que protegeix el projecte de futures crisis energètiques i econòmiques.

Decisions arquitectòniques vinculades al model social

L’arquitectura no és neutra. Pot fomentar l’aïllament o la trobada, la jerarquia o l’horitzontalitat, la dependència o l’autonomia. En una cooperativa, les decisions arquitectòniques han d’estar al servei del projecte social: visibilitat dels espais comuns, recorreguts que afavorisquen la relació, absència de barreres simbòliques i materials.

Dissenyar vivenda cooperativa és dissenyar una manera de viure. Quan l’arquitectura acompanya el model social, la convivència es facilita. Quan el contradiu, el projecte es tensiona. Per això, el disseny residencial no és una fase tècnica més, és una decisió política en el sentit més profund del terme.

8. Governança i organització interna

Òrgans de govern

La governança en una cooperativa d’habitatge no és un requisit formal, és l’esquelet del projecte. Els òrgans de govern han de garantir participació real, control col·lectiu i continuïtat en la gestió. L’assemblea general és l’espai sobirà de decisió, mentre que els òrgans executius tenen funcions delegades, limitades i fiscalitzables. La claredat en rols, competències i mandats evita personalismes i desgast. Governar no és manar, és sostenir el projecte amb responsabilitat compartida.

Funcionament de les assemblees

Les assemblees són el cor democràtic de la cooperativa, però també poden convertir-se en espais ineficients si no es cuiden. Cal metodologia, ordre del dia clar, informació prèvia i criteris de presa de decisions coneguts per totes les persones sòcies.

No tot s’ha de decidir en assemblea, però allò que s’hi decideix ha de ser rellevant. L’objectiu no és reunir-se molt, sinó decidir bé. Quan les assemblees funcionen, generen legitimitat; quan no, generen cansament i desafecció.

Comissions de treball

Les comissions permeten repartir feina, aprofundir en temes concrets i fer viable l’autogestió. Economia, convivència, manteniment, relació amb l’entorn, cures o comunicació són àmbits habituals.

Perquè funcionen, han de tindre encàrrecs clars, capacitat real d’actuació i mecanismes de rendició de comptes davant l’assemblea. Les comissions no substitueixen la decisió col·lectiva, la preparen i la fan possible.

Gestió dels conflictes interns

El conflicte no és un fracàs del model cooperatiu, és inevitable en qualsevol projecte col·lectiu. El problema no és que aparega, sinó no saber com gestionar-lo. Cal reconéixer-lo com a part del procés i dotar-se d’eines abans que esclate.

Protocols clars, espais de mediació, criteris compartits i, si cal, suport extern professional ajuden a evitar que els conflictes personals es cronifiquen o es convertisquen en fractures estructurals. Ignorar-los sempre és més car que abordar-los.

Mecanismes de cures i sostenibilitat humana del projecte

Un projecte d’habitatge és de llarg recorregut. Sense cures, es desgasta. La sostenibilitat no és només econòmica o ambiental, és humana. Cal tindre en compte ritmes vitals, càrregues desiguals, moments de cansament i necessitats de relleu.

Incorporar espais de revisió, reconeixement de tasques invisibles, flexibilitat i suport mutu no és accessori, és estratègic. Les cooperatives que duren no són les més perfectes, són les que saben cuidar les persones que les fan possibles.

9. Entrada, permanència i eixida de les sòcies

Procés d’incorporació

L’entrada en una cooperativa d’habitatge no és una transacció, és un compromís. El procés d’incorporació ha d’estar pensat per assegurar que la persona entén el model, les seues implicacions i el tipus de projecte col·lectiu al qual s’adhereix. Això sol incloure sessions informatives, entrevistes mútues i, en alguns casos, un període d’apropament progressiu.

No es tracta de filtrar persones “perfectes”, sinó d’evitar desajustos greus entre expectatives individuals i realitat cooperativa. Una incorporació ben feta és una inversió en estabilitat futura.

Criteris d’accés

Els criteris d’accés han de respondre a la funció social del projecte i ser clars, públics i no arbitraris. Habitualment inclouen necessitat d’habitatge estable, capacitat d’assumir les aportacions i quotes, voluntat de permanència i compromís amb la vida col·lectiva.

No es basen en capacitat d’especulació ni en rendibilitat econòmica, sinó en adequació al projecte. Això diferencia la cooperativa d’un mercat immobiliari encobert.

Estabilitat del dret d’ús

El dret d’ús és el pilar del model. És estable i de durada indefinida mentre es mantinga la condició de sòcia i es complisquen les obligacions econòmiques i de convivència. Aquesta estabilitat protegeix les persones de pujades arbitràries, de la pressió del mercat i de decisions unilaterals externes.

La seguretat residencial no depén de posseir un títol individual, sinó d’un marc col·lectiu sòlid, jurídicament ben definit i sostingut per la comunitat.

Què passa quan una persona vol marxar

L’eixida d’una sòcia és una situació prevista i normal en projectes a llarg termini. Quan una persona decideix marxar, s’activa un procediment regulat que garanteix ordre i continuïtat: comunicació amb antelació, inici del procés de substitució i cessió del dret d’ús a una nova sòcia segons els criteris establerts.

L’habitatge no entra al mercat ni es buida indefinidament. El projecte continua sense trencaments.

Retorn d’aportacions i garanties anti-especulatives

Les aportacions inicials es retornen en les condicions fixades als estatuts, habitualment pel seu valor aportat, amb possibles actualitzacions objectives, però sense plusvàlues. Ningú pot guanyar diners pel fet d’entrar i eixir del projecte.

Aquestes garanties anti-especulatives són essencials: no hi ha revalorització individual, no hi ha venda lliure del dret d’ús ni mercat secundari. Això assegura que la vivenda manté la seua funció social al llarg del temps i que la cooperativa no es converteix, amb els anys, en una propietat privada encoberta.

El resultat és un equilibri exigent però coherent: estabilitat per a qui hi viu, flexibilitat per a qui necessita marxar i protecció col·lectiva perquè el projecte continue sent habitatge, no negoci.

10. Relació amb l’entorn i impacte social

Inserció al barri o municipi

Una cooperativa de vivenda no aterra en un lloc buit. S’insereix en un barri o en un municipi amb història, conflictes, equilibris i dinàmiques pròpies. L’objectiu no és aïllar-se ni funcionar com una illa autosuficient, sinó integrar-se sense desplaçar, sumar sense substituir.

Això implica conéixer el context, respectar usos existents i assumir que el projecte també altera l’entorn. La inserció responsable es construeix amb presència quotidiana, no amb declaracions formals.

Relació amb el teixit associatiu

El teixit associatiu local és una font de coneixement, arrelament i legitimitat. Relacionar-se amb associacions veïnals, culturals, educatives o socials permet evitar dinàmiques endogàmiques i connectar el projecte amb necessitats reals del territori.

Aquesta relació no ha de ser instrumental ni puntual. Ha de basar-se en col·laboració, disponibilitat i reconeixement mutu. Quan una cooperativa participa del teixit associatiu, deixa de ser només un projecte residencial i esdevé un actor social.

Impacte sobre la cohesió social

La vivenda cooperativa pot reforçar la cohesió social si genera estabilitat, relacions de suport i permanència al territori. En contextos de pressió immobiliària, evitar la rotació constant i l’expulsió de veïnat ja és, en si mateix, un impacte positiu.

A més, la vida comunitària interna, quan està ben gestionada, pot irradiar cap a fora valors de corresponsabilitat, participació i cura. Però això no és automàtic. Sense voluntat d’obertura, també pot generar tancament o percepció d’exclusivitat. L’impacte social depén de com es viu el projecte, no només de com està dissenyat.

Cooperatives de vivenda com a infraestructura comunitària

Més enllà de garantir sostre, les cooperatives de vivenda poden funcionar com a infraestructura comunitària. Espais comuns oberts a activitats del barri, projectes compartits, suport a iniciatives locals o resposta col·lectiva davant necessitats socials concretes.

Quan això passa, la vivenda deixa de ser només un dret garantit per a unes persones concretes i es converteix en un recurs per al conjunt de la comunitat. Aquest és un dels potencials més potents del model: no només protegir qui hi viu, sinó contribuir activament a fer territori, cohesió i vida compartida.

11. Riscos reals i errors habituals

Idealització del model

La vivenda cooperativa no és una solució màgica ni un espai lliure de tensions. Idealitzar el model genera expectatives irreals que, quan xoquen amb la complexitat del dia a dia, provoquen frustració i abandonament. Viure en cooperativa no elimina conflictes, els fa visibles. Pensar que la convivència serà fàcil només perquè el projecte és “alternatiu” és un error recurrent. El model funciona quan s’assumeix amb realisme, no amb romanticisme.

Sobrecàrrega militant

Un altre risc habitual és la sobrecàrrega de les persones més implicades. L’autogestió exigeix temps, energia i capacitat emocional. Si la responsabilitat recau sempre sobre les mateixes persones, el projecte es desgasta ràpidament.

La militància sostinguda sense relleu ni cures acaba cremant els projectes més sòlids. Distribuir tasques, reconéixer el treball invisible i acceptar ritmes diferents no és un luxe, és una condició de supervivència.

Conflictes no resolts

Els conflictes ignorats no desapareixen, s’enquisten. Diferències personals, desacords sobre diners, usos dels espais o maneres d’entendre la convivència poden cronificar-se si no s’aborden a temps.

L’error no és tindre conflictes, és no dotar-se d’eines per gestionar-los. Sense protocols, espais de mediació o suport extern quan cal, el conflicte acaba afectant la governança i la confiança col·lectiva.

Dependència excessiva de lideratges informals

Els lideratges informals apareixen de manera natural en qualsevol grup. El problema és quan el projecte depén excessivament d’ells. Si el coneixement, les decisions o la representació externa se centralitzen en poques persones, el projecte es torna fràgil.

Quan aquestes persones marxen o es desgasten, apareixen buits difícils de cobrir. La cooperativa necessita estructures, no herois. El lideratge ha de ser compartit, rotatiu i transparent.

Errors de planificació econòmica i jurídica

Una planificació insuficient és una de les principals causes de fracàs. Infraestimar costos, no preveure imprevistos, signar acords poc clars o no comptar amb assessorament especialitzat pot posar en risc tot el projecte.

La bona voluntat no substitueix el rigor. En economia i en dret, els errors es paguen car. Assessorar-se bé des del principi, revisar decisions i no avançar més ràpid del que permet la seguretat jurídica és una forma de cura col·lectiva. La cooperativa que dura no és la més valenta, sinó la més prudent.

12. Claus per avaluar la viabilitat d’un projecte

Indicadors socials, econòmics i organitzatius

Un projecte de vivenda cooperativa és viable quan ho és en tres plans alhora. Socialment, existeix un grup amb expectatives compatibles, capacitat de cooperar i voluntat real de permanència. Econòmicament, els números quadren sense equilibris miracles, amb marge per a imprevistos i quotes assumibles a llarg termini. Organitzativament, hi ha estructura mínima, repartiment de responsabilitats i acceptació que governar-se requereix temps i disciplina. Si una de les tres potes falla, el projecte s’aguanta amb fe, no amb viabilitat.

Preguntes que cal fer-se abans de començar

Abans d’avançar convé fer-se preguntes incòmodes. Què passarà quan apareguen conflictes reals, no teòrics. Qui assumirà les tasques quan el cansament aparega. Quanta capacitat econòmica real té el grup si canvien les condicions. Fins a quin punt hi ha acord sobre diners, convivència i nivell d’implicació. Si aquestes preguntes generen silenci, evasives o respostes idealitzades, el projecte encara no està madur.

Senyals d’alerta

Hi ha indicadors clars que demanen prudència. Dependència excessiva d’una o dues persones clau. Pressa per signar o avançar sense tancar bé els acords. Rebuig a parlar de conflictes “per no generar mal ambient”. Números massa ajustats que només funcionen si tot va perfecte. Falta d’assessorament jurídic o econòmic perquè “ja ho anirem veient”. Aquestes senyals no condemnen el projecte, però ignorar-les sí.

Quan té sentit avançar i quan és millor parar

Avançar té sentit quan hi ha consens bàsic, informació suficient i capacitat col·lectiva per assumir riscos de manera conscient. No cal tindre-ho tot resolt, però sí saber què no està resolt i per què.

Parar també és una decisió responsable. Aturar-se per revisar, redimensionar o fins i tot dissoldre un grup evita fracassos més costosos després. En vivenda cooperativa, parar a temps no és rendir-se, és protegir les persones i el sentit del model. El projecte viable no és el que avança més ràpid, sinó el que sap quan avançar i quan no.

13. Mirada de futur

La mirada de futur de les cooperatives de vivenda en cessió d’ús obliga a abandonar el relat còmode del projecte pilot simpàtic i assumir que estem parlant d’una arquitectura estable de política pública. Si el model continua tractant-se com una excentricitat benintencionada, quedarà confinat a minories molt capacitades, amb alt capital cultural i una energia militant difícilment replicable. Si, en canvi, s’assumeix com una peça més del sistema residencial, el debat canvia d’escala, de ritme i de responsabilitat.

L’escalabilitat del model no depén tant de la voluntat de les cooperatives com del marc que les envolta. El model és escalable en termes tècnics, jurídics i econòmics. No ho és en un entorn hostil, fragmentat o improvisat. La cessió d’ús no creix per suma de casos heroics, sinó per replicabilitat. Això exigeix sòl disponible en condicions previsibles, instruments financers adaptats, seguretat jurídica i temps. Sobretot temps. El mercat privat pot permetre’s improvisar perquè juga amb la urgència i la rendibilitat immediata. Les cooperatives no. Necessiten estabilitat, horitzons llargs i regles que no canvien cada legislatura.

El paper de les administracions públiques és estructural, encara que sovint es presente com a subsidiari. Sense cessió de sòl públic, sense concursos adaptats al ritme cooperatiu, sense oficines tècniques que entenguen el model i l’acompanyen, la cessió d’ús queda reduïda a una experiència testimonial. Les administracions no han de gestionar cooperatives, però sí crear les condicions perquè existisquen sense haver de negociar cada projecte com si fora una excepció normativa. Això implica canviar la mirada sobre el sòl públic, que deixa de ser una mercaderia a optimitzar a curt termini i passa a ser una eina de política residencial a llarg termini.

Tractar les cooperatives de vivenda com una política estructural significa integrar-les dins del sistema d’habitatge, no col·locar-les en un annex experimental. Significa que apareguen en els plans d’habitatge, en els pressupostos, en els instruments urbanístics i en la formació del personal tècnic. També implica acceptar que no són una solució universal ni immediata, però sí una infraestructura de resiliència social. Allà on el mercat expulsa i l’habitatge públic no arriba, la cessió d’ús pot generar estabilitat, arrelament i control de costos a llarg termini. No ho fa ràpid. Ho fa de manera persistent.

A la Comunitat Valenciana, l’evolució del model dependrà de si es decideix aprendre de les experiències ja existents o tornar a començar cada vegada. Hi ha condicions favorables. Tradició cooperativa, municipis mitjans amb capacitat de planificació, sòl públic infrautilitzat, una pressió turística desigual segons territori. També hi ha riscos clars. L’absorció acrítica del model com a etiqueta verda o social, la temptació de buidar-lo de contingut transformador, la conversió de la cessió d’ús en un lloguer encobert amb discurs amable.

El futur de la cessió d’ús passa per una certa normalització sense desactivació. Que deixe de ser notícia, però no deixe de ser política. Que puga ser una opció real per a classes mitjanes i populars, no només per a perfils molt polititzats. Que s’integre en estratègies de regeneració urbana, d’envelliment actiu, d’emancipació juvenil i de cohesió comunitària. I que assumisca els seus propis límits, perquè només així pot créixer sense trencar-se.

El que està en joc no és un model residencial alternatiu, sinó una manera diferent d’entendre la relació entre vivenda, comunitat i temps. I això, encara que incomode, té més recorregut del que sembla quan es mira només des del present immediat.